Célibataire, Baptiste INVEST dispose d’un revenu net fiscal annuel de 30 000 €. Il souhaite investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine. Il réalise une étude approfondie de sa situation pour connaître son effort d’épargne à consentir.

« Pour 55€ /mois*, avec la loi PINEL et sans apport, constituez vous un patrimoine immobilier !!! »

La promesse commerciale est-elle tenue ? Nous allons le vérifier.

RDV patrimonial

Après analyse de sa situation financière et fiscale, Baptiste décide d’acquérir un bien immobilier éligible à la loi Pinel sur 12 ans. Il souhaite consacrer un budget maximal de 60 €/mois pour son investissement locatif.

Choix du logement

Il valide son projet et signe la réservation d’un bien. Il investit à Tours pour un coût total d’acquisition de 154 400 €, frais de notaires inclus.

    • ➜ Appartement : T2 neuf à Tours (Zone B1). Prix d’achat : 150 000 euros
    • ➜ Frais de notaire : 4 400 euros
    • ➜ Charges de propriétaires : 43 €/ mois (inclus honoraires de gestion et assurance PNO)
    • ➜ Surface habitable : 39 m2 (avec une terrasse de 4 m2)
      ➜ Loyer : 480 €/mois hors charges
    • ➜ Taxe foncière : 720 €/an

 Fnancement

Après avoir négocié son prêt immobilier auprès de son courtier, Baptiste choisit une offre sans apport avec frais de garanties inclus.

  • ➜ Prêt : 156 900 euros, sans apport
  • ➜ Durée : 25 ans au taux nominal de 1,8 %
  • ➜ Assurance emprunteur : 0,30 %
  • ➜ Frais de garanties : 1900 euros
    ➜ Frais de dossier : 600 €/mois
  • ➜ Mensualité : 689 €/mois, assurance comprise

Déclaration fiscale

Il déclare son opération fiscale en même temps que sa déclaration de revenus. Sa réduction d’impôt , suite à l’avantage Pinel, lui permet de réaliser une économie de 32 424 € au bout de 12 ans.
Économie d’impôt : 3088 €/an pendant 9 ans, puis 1 544 €/an jusqu’à 12 ans.

Effort d’épargne mensuel

Il doit s’acquitter des mensualités bancaires, des charges et autres frais divers. L’ensemble de ses dépenses s’élève à  792 €/mois.
En contrepartie, le loyer représente un montant de 480 € par mois. La réduction d’impôt annuelle est de 3088€, soit 257 €/mois.
Au total, les recettes représentent 737 €/mois.

Afin d’équilibrer son opération, Baptiste effectue donc un complément financier de 55 €/mois, conforme avec la promesse initiale.

Ses dépenses mensuelles  sont ainsi couvertes à 61% par les loyers, à 32% par les gains fiscaux et à 7% par son effort d’épargne.

POINTS DE VIGILANCE :

➜ Tout d’abord, il convient de s’assurer que l’investisseur ne paie pas plus d’impôt que la réduction Pinel réalisée car dans le cas contraire, le surplus serait perdu (réduction d’impôt et non crédit d’impôt),

➜ Bien souvent dans les analyses, un aspect essentiel est volontairement écarté : la fiscalité des nouveaux revenus locatifs générés par l’investissement. Quelle est son impact sur l’effort d’épargne ?


Dans notre prochain article, nous reprendrons cette simulation en allant au bout des choses, soit une estimation de la trésorerie nette nette (fiscalité incluse). Et cela va forcément être moins vendeur !
A suivre donc…