« Différentier la réduction Pinel et la fiscalité générée par les loyers »

La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 12, 18 ou 21% du prix d’acquisition en contre partie d’une mise en location (6, 9 ou 12 ans) du bien en location nue.

En louant un bien nu, les loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux (CSG/CRDS à 17,2% en 2018). Cette nouvelle charge est trop rarement intégrée dans les exemples d’investissement Pinel.

Analysons ensemble cet impact. Pour conclure, vous trouverez en fin d’article nos préconisations pour optimiser un investissement Pinel.

La fiscalité des revenus fonciers

L’imposition des revenus fonciers concerne les revenus tirés de la location d’un bien immobilier nu. Il existe deux régimes d’imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition.

Pour notre analyse, nous sélectionnons l’option régime réel. Dans le régime réel d’imposition, le contribuable détermine lui-même son revenu foncier net. Il sera égal au revenu foncier brut en retranchant les charges réellement supportées et justifiées (charges déductibles). Il s’agit des dépenses de travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien, des frais d’administration et de gestion, les intérêts d’emprunts, les assurances,… Toutes ces charges déductibles sont très réglementées et font l’objet d’une abondante littérature fiscale et de nombreuses jurisprudences.

Le revenu foncier net peut être positif et sera imposé selon la Tranche Marginal d’Imposition du contribuable avec en complément les prélèvements sociaux. Dans le cas d’un revenu foncier net négatif, on parle alors de déficit foncier.

Notre exemple d’investissement

Dans notre précédent article, nous arrivions à la validation de la promesse de vente d’un bien immobilier financé par la perception des loyers, la réduction Pinel et un effort d’épargne de 55 €/mois.

Reprenons les éléments de l’analyse :

exemple invest pinel data

Regard sur la fiscalité

La réduction Pinel est l’argument de commercialisation de ce genre d’investissement. Nous allons pousser l’analyse en intégrant les nouveaux revenus fonciers liés aux loyers perçus. Nous en déduirons l’économie fiscale nette. exemple invest pinel - fisca

On se rend compte :

    • ➜ La réduction Pinel est de 3 088 € pendant 9 ans (2% du cout d’acquisition). Elle vient tout juste gommer l’impôt sur le revenu après investissement. Il faut y ajouter les prélèvements sociaux car nous avons des revenus foncier net positif.
    • ➜ La fiscalité finale (fiscalité nette) de notre contribuable tombe à 809 euros
    • ➜ L’économie fiscale nette de ce montage (investissement immobilier et réduction Pinel) est au final de 2 484 euros la première année. (Au regard des  3 088€ mis en avant initialement). De plus, ce gain fiscal réel diminue dans le temps puisqu’il y a moins de charges déductibles donc un revenu foncier net fiscalisé plus important.

Regard sur la trésorerie

Qu’en est-il de la trésorerie nette nette de cet projet immobilier ?  Quel sera l’effort d’épargne réel de notre contribuable ? Est-ce vraiment un effort de 55€/mois ?

Et bien non, puisqu’une fois l’impact des nouveaux revenus fonciers pris en compte, l’effort d’épargne devient de 104 €/mois (1252 € pour l’année 1) soit presque le double de la promesse !

En cumulé sur 9 ans, cet investissement aura nécessité un effort d’épargne de 12 800 euros.
exemple invest pinel - trésorerie

 Conclusion

Si vous vous inscrivez dans une logique d’investissement Pinel dans le but de défiscaliser, ne vous focalisez pas sur le montant de la réduction Pinel ! Au delà de la pertinence de l’emplacement du bien et de la demande locative, étudiez précisément les chiffres jusqu’à la trésorerie nette de charges et d’impôt  (fiscalité des revenus fonciers inclue).


Découvrez dans notre dossier en téléchargement, les axes d’optimisation pour un investissement Pinel, ainsi qu’un exemple concret avec une plus-value potentielle au bout de 9 ans, supérieure à 60 000 euros et tout cela sans apport.

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